waar energiebesparing en onderhoudsplanning samenkomen

Conditiemeting zinvol?

Wat is de toegevoegde waarde van een conditiemeting van een gebouw?
Conditiemeting misser

weet wat je meet – voorkom missers

Een NEN conditiemeting score op zich zegt een gebouweigenaar pas iets als hij de  beperkingen van de NEN methodiek en de praktijk van samengestelde scores kent. Zo niet dan bestaat een serieuze kans op beoordelingsfouten!

Tijdens de voorbije recessie in de bouw in Nederland is wel gebleken hoe inefficiënt de vastgoedsector is.  Direct gevolg van dit besef is de toegenomen aandacht voor efficiënt beheer van vastgoed. Daarvoor zijn meetinstrumenten nodig. Een conditiemeting is zo’n meetinstrument. Maar wordt dit wel juist ingezet?

Wat is conditiemeting?

Onder conditiemeting in de gebouwde omgeving wordt in Nederland meestal verstaan een “meting van de staat van onderhoud volgens de vastgelegde methode in NEN2767″ en “Deze stelt van ieder materiaal, elk element en iedere detaillering vast wat de eventuele gebreken zijn, de omvang daarvan en de intensiteit. De score loopt van 1 tot 6, daarbij is 1 zeer goed en 6 zeer slecht. Een conditiescore van 3 is naar de maatstaf van de meeste vastgoedportefeuillehouders of gebruikers voldoende” (bron: Wikipedia).
In de bijdrage “MRI-scan je installatie eens” van 29 september 2016 is al uitgebreid ingegaan op het vervlakkingsrisico. Ook bij een correct uitgevoerde NEN-conditiemeting blijft de vraag ‘wat zegt zo’n gebouwconditiescore je nu?’

Effect van weging op de samengevoegde conditiescore

Een conditiemeting van een gebouw bestaat uit vele individuele scores. Deze geeft -mits op de juiste manier samengevoegd, geaggregeerd- een gewogen getal aan de staat van onderhoud van dat gebouw. Maar in die ‘mits’ schuilt het risico. Sommige scores wegen nl zwaarder dan andere.
Om een weging aan te brengen veronderstel je een gezamenlijke factor, een grootste-gemene-deler. De NEN biedt hiervoor mogelijkheden zoals de bouwdeeloppervlakte (muren, vloeren etc.) of de vervangingswaarde volgens het meerjarenonderhoudsplan (installaties). Het risico dat geaggregeerde scores met een verschillende ‘ggd’ met elkaar worden vergeleken ligt op de loer.
En dan is er ook nog het grootste vervlakkingsrisisco: de rekenkundige middeling. Hier is de ‘ggd’ het aantal regels/bouwdelen. Gevolg van een rekenkundige middeling is dat de score van bijv. de fundatie van een gebouw (1 bouwdeel) even zwaar wordt gewogen als die van een faecalienpompinstallatie (ook 1 bouwdeel).

Let wel: genoemde methoden van aggregatie zijn niet per sé onjuist: voor vergelijkingsdoeleinden is het echter zeer belangrijk . . . :
> dat een gekozen methode consequent wordt toegepast en
> dat de resultaten van de methode op de juiste manier worden geïnterpreteerd.

Het effect van gebrek verval: de vangnetconstructie
conditiemeting - vangnetconstructie

de vangnetconstructie in de NEN 2767 conditiemeting kan gebouwdelen een vervalgebrek toekennen

Indien aan een gebouwdeel tijdens opname geen gebreken worden waargenomen krijgt dit deel conditie score 1. Voor bouwkundige elementen voldoet deze benadering om de onderhoudstaat tot uitdrukking te brengen. Bij gebouwinstallaties ligt dit door de aard echter anders. Immers is aan slijtage onderhevige bouwdelen het verouderingsaspect niet altijd waar te nemen. De NEN geeft de mogelijkheid om hier bij ‘geen gebreken waargenomen‘ alsnog een conditiescore o.b.v. veroudering aan toe te kennen. Deze z.g. ‘vangnetconstructie’ berekent de score aan de hand van het verstrijken van de relatieve levensduur. Doorgaans wordt het vervalgebrek begrensd door de gehanteerde normconditie welke opdrachtgeverbepaald is (meestal 3). Gevolg: een gebrekloze circulatiepomp  van 25 jaar oud zou in dit geval score 3 krijgen (ipv 6).

Samengevat: weet wat je meet!

De conditiescore van een gebouw is afhankelijk van de volgende factoren:

  • hoe wordt de score van elementen met samengestelde gebreken bepaald?
  • wijze van opdelen in bouwdelen (bijv. NL-SfB elementencodering)
  • op welke wijze wordt het vervalgebrek ingezet (welke begrenzingsconditie)?
  • welke aggregatiebasis (‘ggd’) wordt gebruikt voor:
    • deelconditiescorebepaling
    • gebouwscores
    • gebouwen onderling
    • portefeuilles onderling

Het middelen van gebouwdeelscores leidt dus altijd tot vervlakking (“mijn gebouw/gebouwen ziet/zien er best goed uit!”).

Het instrument ‘conditiemeting’ wordt door gebouweigenaren steeds vaker gebruikt voor monitoring van prestatieconstracten.  Zeker wanneer dan wordt  gestuurd op samengevoegde scores bestaat de kans op verschil van inzicht. Het is dus van belang, dat wordt gefocussed op de overschrijdingen van de norm op gebouwdeelniveau. Aanbevolen wordt om al 1 conditietrap eerder te monitoren en desgewenst in te kunnen grijpen. Dit dient in het prestatiecontract goed te worden vastgelegd.


Meer informatie: NEN-systematiek

Bronnen:
Wikipedia
NEN.nl

Foto: purenoise.net

Nog geen commentaren

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Optimization WordPress Plugins & Solutions by W3 EDGE