De risicogewogen conditiemeting – combinatie van risicoscore èn conditiescore

Een z.g. NEN conditiemetingscore van een gebouw zegt je niet veel. Er wordt alleen naar aantoonbare gebreken gekeken. Dit zegt niets over de risico’s die aan een vastgesteld gebrek kleven. Een pleidooi voor de ‘risicogewogen conditiemeting‘ en het standaard bepalen van de risicoscore: in de combinatie schuilt de kracht! Daarbij komt dat beide bepalingsmethoden zelfs in de NEN2767 worden beschreven.

De noodzaak dat vastgoed efficiënter beheerd moet worden is sinds de voorbije crisis in bouw en vastgoed wel tot de sector doorgedrongen. Een veelgebruikt beheersinstrument als ‘conditiemeting’ is -met al zijn beperkingen- zo’n middel tot efficienter beheer (lees de bijdrage “Conditiemeting zinvol?” van 28 december 2016).
Een gebouwverantwoordelijke wil echter meer weten: “welk risico loop ik met dit gebrek?”: Hij wil eigenlijk een ‘risicogewogen conditiemeting‘.
Het is dus zaak om met kennis van de werking van gebouw en installaties een inschatting te maken van deze risico’s. Alleen dàn is het mogelijk om verantwoord een prioritering in de afhandeling van de gebreken te maken.

Wat zegt de NEN2767 over de risicoscore?

In deel 1 van de NEN 2767 wordt een risicoscoreschaal van 1 t/m 9 voorgesteld. RI=1 vormt een hoog risico terwijl RI=9 risico ‘nihil’ weergeeft. Onderstaande voorbeeldtabel is overgenomen uit bijlage D van de NEN en onderscheidt maximaal 6 risicoaspecten die afgewogen kunnen worden.

NEN 2767 risicoscore - voorbeeldtabel risicogewogen conditiescore

de gebrek-risicoscore als basis voor een risicogewogen conditiemeting

De risico’s die voor een organisatie van belang zijn, zullen beleidsmatig moeten worden vastgesteld. Per bouw- of installatiedeel dient te worden bekeken welke van toepassing zijn. Van de gekozen risico’s zal vervolgens moeten worden gekeken hoe deze zich onderling verhouden. Dit kan door ze in bovenstaande matrix op te nemen en daarin per risicoaspect een ‘gering, matig of sterk-score’ in te vullen. Deze opzet is in feite maatwerk (invulling kan voor een hoofdkantoor anders zijn dan voor een bijkantoor of voor een luxe woning anders dan een standaardwoning).
De inspecteur geeft tijdens de opname bij de door hem gesignaleerde gebreken aan of het gebrek een gering, matig of sterk effect heeft op de desbetreffende risico’s. Hierbij telt de zwaarste score: als het gebrek bijvoorbeeld een 2 scoort voor klachtenonderhoud en een 1 voor gebruik zal de prioriteit op 5 uitkomen.

Op deze manier is het in feite niet nodig om de inspecteur kennis te laten nemen van de gekozen prioriteitsstelling (‘plaats’ van de vakjes). Dit komt een onafhankelijke beoordeling zelfs ten goede.

De risicoscore: de onderbelichte dimensie van de NEN 2767

Voor efficient assetbeheer is ongestoord functioneren van gebouw en installaties tegen zo laag mogelijke kosten essentieël. Naast de staat van onderhoud zijn gebouweigenaren dus ook geïnteresseerd is de risico’s die uitval met zich meebrengen. Door voorgesteld onderhoud niet alleen op conditiescore maar ook op risicoscore te kunnen rangschikken kan  de gebouwbeheerder hierbij scherper zijn prioriteiten stellen. Zo kan nog beter invulling worden gegeven aan deze kerntaak.

Wanneer gebouweigenaren of -huurders gebruik maken van prestatieconstracten valt sturen op risicogewogen conditie zeker te overwegen. Dit dient op voorhand in het prestatiecontract goed te worden vastgelegd. Vaak raken immers de risico’s van optredende gebreken eerder het primaire proces dan de ‘kale’ conditiescore. Een contractpartij is daardoor directer aan te spreken.