Met het Energieakkoord is in 2013 een grote stap genomen richting een duurzamer energiegebruik. Om aan de internationale klimaatdoelstellingen voor 2030 in het kader van het Klimaatakkoord van Parijs te voldoen zijn wel extra maatregelen nodig. Met een energielabel C verplichting voor kantoren vanaf 2023 wil minister Blok hieraan een bijdrage leveren. Maar er komt meer . . .

Energielabel C verplicht voor kantoren vanaf 2023

Een label C-of-beter-verplichting voor kantoren levert jaarlijks een extra energiebesparing op van ongeveer 8½ PJ (25%) vanaf 2023. Dit blijkt uit onderzoek dat het EIB samen met ECN in opdracht van het ministerie van BZK heeft uitgevoerd. De uitkomsten zijn interessant:

  • Twee derde deel van de kantorenvoorraad (in m2) dat nog niet aan deze verplichting voldoet, kan met alleen installatietechnische aanpassingen tot een energielabel C komen. Het gaat in deze gevallen om het aanbrengen van HF- of LED-verlichting en veegpulsschakeling. De kosten hiervan zijn in verhouding tot de besparing op de energierekening beperkt. Verder laten de maatregelen zich binnen zeven jaar terugverdienen.
  • De maatregelen zijn daarmee overzichtelijk te noemen en hebben een hoog no-regret karakter. Daarbij staan ze aanvullende maatregelen naar verdergaande energielabels slechts in beperkte mate in de weg.
  • De kantoorgebouwen van vòòr 1975 hebben vaak nog een label G. Voor deze gebouwen (bijna 20% van de huidige kantorenvoorraad) zijn naast installatietechnische maatregelen ook een nieuwe HR-ketel en bouwtechnische aanpassingen aan de schil (HR++-glas en spouwmuur- en/of dakisolatie) nodig om aan de label C-verplichting te kunnen voldoen. Ingrijpende en dure verbouwingen, waarbij het kantoor voor de gebruikers moet worden gesloten, zijn niet nodig.
  • De kosten: deze zijn voor label G kantoren  het hoogst, gemiddeld zo’n € 55 per m2. Vanwege het hoge energiegebruik verdienen deze kosten zich echter binnen vijf jaar terug. De kosten voor label F t/m D kantoren zijn met gemiddeld € 14 tot € 9 per m2 veel beperkter.
Eigenaar krijgt voldoende tijd voor ombouw naar energielabel C

De verplichting gaat op 1 januari 2023 in, wat vastgoedeigenaren tijd biedt om zich hierop voor te bereiden. Om de investeringen terug te verdienen moeten de huren echter worden verhoogd. Deze datum biedt vastgoedeigenaren naar verwachting voldoende tijd om de aanpassingen op een geschikt moment uit te voeren. Daarbij komt, dat de relatief lage investeringskosten goed uit de besparingen op de energierekening te bekostigen zijn. Doordat de verplichting voor ieder kantoor geldt ontstaat geen concurrentievoordeel. De effecten zullen daardoor voor de meeste vastgoedeigenaren beperkt zijn.

Voor een klein deel van de markt zal de maatregel wel problemen geven. Voor kantoren op slechte locaties met veel leegstand en marginale huren is er nagenoeg geen ruimte om de huren te verhogen waaruit de noodzakelijke aanpassingen kunnen woren gefinancieerd. Dit betekent dat een deel van deze kantoren vanaf 2023 feitelijk onverhuurbaar wordt. Een deel zal los van de label C-verplichting de komende jaren al aan de kantorenvoorraad worden onttrokken. De label C-verplichting zal tot 1% extra leegstand of onttrekkingen aan de kantorenvoorraad leiden.

Alleen gespecialiseerd deel bouwsector profiteert

De maatregel levert de bouwsector extra werk op aangezien in totaal circa € 860 miljoen extra in kantoren moet worden geïnvesteerd. Iets minder dan de helft hiervan bestaat uit werkzaamheden voor de installatiebranche terwijl voor de schilverbeteringen (relatief hoge kosten) het meeste werk neerslaat bij (gespecialiseerde) bouwbedrijven .

Kortom, een verplicht minimaal energielabel C biedt goede perspectieven op energiebesparing en extra werk voor de bouwsector. De investeringen laten zich goed terugverdienen uit energiebesparingen en leveren geen grote problemen op voor de meeste vastgoedeigenaren. Wel zal in de zwakke segmenten van de kantorenmarkt, waarin nu al veel leegstand is, het moeilijk zijn om de huurverhogingen door te voeren. Investeringen zullen hier uitblijven en extra leegstand zal ontstaan.

Energielabel C in 2023 is deel van tweetrapsraket
energielabel C in 2023

De tweetrapsraket “energielabel C in 2023 waarna energielabel A in 2030” leidt uiteindelijk tot een grotere besparing (10,1 PJ in 2030)

De verplichtstelling ‘energielabel C in 2023‘ van de minister maakt deel uit van een tweetrapsraket. De tweede trap reikt daarbij tot ‘energielabel A in 2030‘ voor alle kantoorgebouwen.
Uit de doorrekeningen in het onderzoek door EIB blijkt namelijk dat deze getrapte variant een hoger uiteindelijk besparingspotentieel voorziet dan wanneer al in 2023 ‘hoog’ wordt ingezet. Dit hangt samen met de mogelijkheid om dakisolatie op grotere schaal toe te passen in de combinatievariant. Dakisolatie is een zeer energiebesparende maatregel die organisch ongeveer eens in de 25 jaar toegepast kan worden. Door de langere looptijd van de combinatievariant wordt dakisolatie ook tussen 2023 en 2030 toegepast waar dit niet zal gebeuren bij de verplichtstelling van label A per 2023. Gevolg: een hogere besparing.


Naschrift:
In het kielzog van de uitlatingen van Minister Stef Blok komen vanuit de markt geluiden die erop wijzen dat de door het ministerie becijferde noodzakelijke kosten voor aanpassing beduidend hoger uit gaan komen. De becijferde 860 miljoen zal volgens verschillende partijen wel eens een factor 2,5 tot 2,9 hoger kunnen gaan uitvallen. Dit wordt deels veroorzaakt door bijkomende kosten (bv. vervangen plafonds igv nieuwe led-verlichting).
Vraag hierbij is wel of in deze verhoging geen verkapt achterstallig onderhoud verstopt zit. Instandhouding van vastgoed is wel vaker ‘een ondergeschoven kindje’.


Bron: Column Martin Koning, Senior projectleider/onderzoeker bij het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB); artikel Kader-opleidingen.nl (bron: FD)

Rapport EIB: klik hier