Het “split-incentive dilemma” te lijf
split-incentive-dilemma is een probleem

Het split-incentive-dilemma in één beeld (NB: paraplu is van Melania)… is voor sommigen op deze aarde zo te zien niet eens een dilèmma …

De eigenaar van een gebouw met huurders  is verplicht tot het nemen van energiebesparende maatregelen. Helaas vertonen veel eigenaren niet de neiging. De oorzaak is gelegen in het het zogenaamde split-incentive dilemma. Hiermee wordt bedoeld, dat hij wel de lasten maar niet de lusten daarvan heeft. De energierekening valt namelijk op de huurdersmat. Verduurzaming financieren zou in zo’n geval lijken op “de huur verlagen zonder aanleiding”. De huurder zal ongetwijfeld blij zijn maar de eigenaar is dief van zijn eigen portemonnee. Maar hoe los je dit op?

In de vorige blog over verduurzaming financieren zijn enkele financieringsbronnen besproken. Een belangrijke bron vormt het daar besproken revolverende duurzaamheidsfonds. Helaas lukt deze opzet voor veel vastgoedeigenaren met huurders vaak niet: “waarom zou ik als huurder daaraan moeten bijdragen? Het is toch niet mijn gebouw?” Nee, zolang ze contractueel geen afspraken overeenkomen en vastleggen hebben ze elkaar in de houdgreep. De oplossing is: praten met als doel de voordelen onderling te verdelen.

Oplossingen voor het “split-incentive dilemma”
split-incentive-dilemma opgelost

Maak gezamenlijk afspraken en los zo het split-incentive-dilemma op!

Op het moment van schrijven wordt druk gesleuteld aan de Klimaatwet. Daarbij wordt per aandachtsgebied (zogenaamde tafels) aan concrete verduurzamingsoplossingen gewerkt. Aan de Klimaattafel Gebouwde omgeving is het split-incentive dilemma onderkend als een belangrijk obstakel om tot verduurzaming te komen. De oplossingsrichting waarin nu wordt gedacht wijst in de richting van onderscheid van twee typen verbruik, het gebouwgebonden en het -niet-gebouwgebonden energieverbruik.

De gebouweigenaren en huurder hebben de keuze uit verschillende opties om privaatrechtelijke afspraken te kunnen maken over benodigde maatregelen. Het helpt om daarbij onderscheid te maken tussen het gebouwgebonden en niet- gebouwgebonden energieverbruik. In de Handreiking Split Incentive van platform duurzame huisvesting zijn er meerdere tools beschikbaar die daarbij kunnen helpen.

Hieronder zijn vier opties beschreven om afspraken tussen verhuurder en huurder te maken, nl. All-in-huur, Greenlease, Standaard ROZ overeenkomst en Prestatiecontract.

All-in huur

Dit is een huurprijs zonder bijkomende kosten ten aanzien van gas/water/elektriciteit. Desgewenst kunnen aanvullend ook eventuele andere kosten worden opgenomen. Deze optie zou een oplossing voor kantoorconcepten kunnen zijn.

Green Lease

In een Green Lease overeenkomst leggen huurders en verhuurders afspraken vast over verduurzaming van het gebouw en de verdeling van de kosten en baten.

Standaard ROZ overeenkomst

In het standaard ROZ model is er de mogelijkheid om een gezamenlijke doelstelling en ieders verantwoordelijk af te spreken ten aanzien van CO2 uitstoot in het gebouw. Dit dient binnen het juiste artikel van dit model te gebeuren. Zulke afspraken dienen dus consequent in alle contractstukken te worden doorgevoerd. Zo kunnen alle stukken naar deze doelstelling (bijvoorbeeld in een intentieverklaring) verwijzen.
Verder is het gebruik van een zogenaamde ‘kruisjeslijst’ (ook wel demarcatielijst genoemd) erg effectief. In zo’n lijst wordt een generieke verdeling van afspraken tussen huurders en verhuurders vastgelegd. Daardoor is het in een oogopslag duidelijk wie waarvoor verantwoordelijk is in het gebouw. Door een partij met kennis van zaken op het gebied van onderhoud, beheer en verduurzaming kan zo’n lijst voor elk type vastgoed worden opgesteld.

Prestatie contract

Een prestatiecontract, waarin verhuurder, huurder (en eventuele onderhuurder) en uitvoerende partij met elkaar afspraken kunnen maken over de verdeling van investeringskosten en lagere energiekosten van technisch gegarandeerde besparingsprojecten. Daarbij garandeert de uitvoerende partij de technische energieprestatie. De huurder krijgt daardoor extra zekerheid maar betaalt een
kostenneutrale prestatievergoeding aan de verhuurder terwijl de verhuurder zijn/haar investering terugverdient. Na de contractperiode heeft verhuurder een verbeterd pand en de (onder)huurder een lagere energierekening.

Bovengenoemde opties zijn in het geval van een enkele huurder (single tenant) doorgaans haalbaar. In het geval van een multi tenant zullen alle individuele huurders samen met de gebouweigenaar afspraken maken. Deze kunnen echter evenzogoed in de lijn van bovengenoemde vier opties liggen.


foto’s: hln.be en newskoolmedia.nl

bronnen:
pdf: werkdocument klimaatakkoord – verduurzamingstafel gebouwde omgeving (22-6-2018)

Ga naar instrumenten (ontwikkeld door Het Platform Duurzame Huisvesting)